Lista para revisar un presupuesto de obra: 43 comprobaciones antes de firmar
Una lista de comprobación gratuita para leer un presupuesto, una oferta o una licitación como la lee un estimador: primero el alcance, después las mediciones y al final el precio. Ve marcando, imprímela y llévala a la reunión de revisión.
La mayoría de los presupuestos malos no tienen precios equivocados. Tienen una partida de andamio que falta, un acero de refuerzo medido sin traslapes, una cotización de subcontratista hecha sobre la revisión que no era, o una retención de garantía que financia el flujo de efectivo de otro durante once meses. Esta lista es el orden en el que esas cosas salen a la luz: qué cubre el precio, si las mediciones son reales, de qué está hecho cada precio unitario y qué te hace el contrato una vez cerrada la cifra.
No te va a decir si un precio es correcto: eso no lo puede hacer una página web sin los planos. Te dice qué preguntas siguen sin respuesta, que es por donde se suele ir el dinero. Lo que marques se guarda solo en este navegador: no se sube nada, no hay cuenta ni correo. La versión larga, con lo que cada fallo parece en un presupuesto real, está en cómo revisar el presupuesto de un contratista antes de firmar .
0 de 43 comprobaciones
Imprimir / guardar en PDF
Reiniciar
Obra ________________________ Presupuesto n.º ______________ Contratista ________________________
01 Alcance y exclusiones 0/5
Lee la lista de exclusiones antes de mirar un solo precio. Un presupuesto sin lista de exclusiones escrita no tiene alcance: tiene una cifra. Y todo hueco que deje abierto es tuyo por omisión.
Coteja las revisiones de planos y especificaciones de la portada contra el juego que entregaste, adendas incluidas. Un precio hecho sobre la revisión B y una obra construida sobre la D es una orden de cambio que ya está escrita: solo falta que te la manden.
Define el andamio, la grúa o montacargas y los equipos de acceso: quién los pone, quién los mueve y por cuántas semanas. Casi todos los oficios lo excluyen y se renta por semana, así que una fachada que se alarga dos semanas cae sobre quien no le puso dueño a esa línea.
Busca el trabajo que vive entre dos oficios: sellos cortafuego, pasamuros y penetraciones, refuerzos y soportes dentro del muro, resanes después de la instalación de MEP. Todos lo excluyen porque no es de nadie, y siempre aparece en el peor momento: cuando ya se cerró el cielo raso.
Confirma que estén presupuestados los provisionales y el final de obra: energía y agua provisionales, cerco, barreras contra polvo, protección de lo terminado, limpieza durante la obra y limpieza final. Nada de eso sale en un plano, que es exactamente la razón por la que tampoco sale en el presupuesto.
02 Mediciones 0/6
Vuelve a medir las dos o tres partidas que cargan más dinero y compara cantidad contra cantidad, no total contra total. Casi todo el error de un presupuesto vive en un puñado de partidas. Revisar las otras cuarenta es la forma segura de quedarte sin tiempo antes de llegar a esas.
Verifica que el acero de refuerzo incluya traslapes y empalmes, silletas, alambre de amarre, dobleces y desperdicio, y no el peso neto de la lista de varillas. Solo los traslapes agregan un peso que nadie nota hasta que el acero llega corto y el faltante se compra al menudeo, en plena semana de colado.
Verifica que el encofrado o cimbra se mida por superficie de contacto y no se deduzca del volumen de concreto. Un muro delgado y alto tiene poquísimo concreto y muchísima cimbra. Cobrar la cimbra a partir del metro cúbico subvalúa justo ese muro, siempre.
Revisa la regla de descuento de vanos, y que mampostería, placa de yeso, pintura y acabados usen la misma. Cuando dos subcontratistas descuentan los vanos con criterios distintos, sus ofertas no se pueden comparar, y la diferencia parece un descuento cuando es un criterio de medición.
Revisa la unidad de cada partida: superficie contra volumen, metro lineal contra pieza, kilos contra toneladas, por hoja contra por metro cuadrado. Un error de unidad no es un error del diez por ciento: es de diez veces, y sobrevive a cualquier revisión que solo mire los precios.
Pide el respaldo de las partidas más grandes: los planos marcados por colores o el reporte de cantidades exportado. Si nadie puede enseñar de dónde salió un número, ese número no salió de los planos. Esa es toda la prueba.
04 Mano de obra y rendimientos 0/4
Comprueba que las horas de mano de obra aparezcan por partida y no disueltas dentro del precio. Horas entre tamaño de cuadrilla da días, y esos días tienen que cuadrar con el cronograma del mismo documento. Si no cuadran, uno de los dos números es ficción.
Revisa la cuadrilla que hay detrás del precio: qué oficios, qué proporción de ayudantes y oficiales, y si el salario va con o sin carga social. Un salario sin cargas y uno con cargas —impuestos, seguros, riesgos de trabajo, prestaciones— no se parecen, y solo uno de los dos es lo que cuesta la obra.
Comprueba que el rendimiento supuesto corresponda a las condiciones reales: altura de trabajo, edificio ocupado, accesos restringidos, cuartos pequeños y repetitivos, trabajo nocturno o de fin de semana. El mismo metro cuadrado no se instala a la misma velocidad en planta baja que en el piso veintidós, y los rendimientos de catálogo suponen planta baja.
Comprueba si la obra exige un salario que el presupuesto no usó: obra pública con salario obligatorio, contrato colectivo, primas por turno, tiempo de traslado o viáticos. Es una corrección que se aplica de golpe a todas las partidas de mano de obra, así que nunca es una cifra pequeña cuando se descubre tarde.
05 Materiales y escalada de precios 0/4
Revisa la fecha de vigencia de cada cotización importante de material que sostiene el presupuesto. Una cotización que vence en treinta días debajo de una oferta que vas a firmar en diez semanas no es un precio: es una expectativa con el nombre de otro.
Revisa si hay cláusula de revisión o ajuste de precios, qué la dispara, qué índice sigue y quién absorbe la variación antes de que se active. El silencio sobre la escalada no protege a nadie: solo significa que la discusión será después, con el acero ya pedido.
Revisa los tiempos de entrega de los equipos de plazo largo —tableros eléctricos, plantas de emergencia, elevadores, enfriadores, vidrio especial o resistente a impacto— y si el precio supone una liberación anticipada con anticipo. Un tiempo de entrega es un asunto de cronograma y de flujo de efectivo antes de ser un precio, y es el que fija tu fecha de terminación sin avisar.
Verifica que lo cotizado sea lo especificado: modelo, clase, calibre, espesor, acabado; y si dice «o equivalente», que nombren el equivalente ahora. Se va a nombrar de todos modos. Antes de firmar es una conversación; después es una solicitud de sustitución con tu cronograma como palanca.
06 Subcontratas 0/4
Comprueba que cada cotización de subcontratista esté anexa, fechada y firmada, y que corresponda a la partida que alimenta. Una cifra tecleada en una hoja de cálculo por el contratista general es un deseo, no una cotización, y no obliga a nadie.
Lee las exclusiones propias de cada subcontratista, no solo las del contratista general. La lista principal casi nunca repite lo que excluyeron los de abajo, así que los huecos se van apilando en silencio, un oficio a la vez.
Comprueba que todos los subcontratistas cotizaron con la misma revisión de planos y las mismas adendas. Comparar ofertas no significa nada cuando tres subcontratistas cotizaron tres edificios distintos, y la diferencia va a parecer competitividad.
Verifica licencia, límites de póliza y fianzas para ese alcance en esa jurisdicción, y pide el certificado antes de adjudicar, no después. Un subcontratista sin seguro no es más barato: es tu exposición, valuada en cero en la hoja de otro.
07 Contingencia y riesgo 0/4
Encuentra la contingencia: su propia partida, su porcentaje y la base sobre la que se aplica. Una contingencia que no es una línea visible no se puede auditar, ni liberar, ni discutir después.
Deja por escrito de quién es la contingencia y qué la libera. En un precio a suma alzada es del contratista, se gaste o no; en precio máximo garantizado o costo más honorarios, lo no gastado debería regresar. Cuál de las dos cosas está pasando no debería ser una sorpresa en el finiquito.
Cuenta las partidas alzadas y provisionales, súmalas y lee ese total como riesgo, no como presupuesto. Cada una es algo que todavía nadie ha valuado. Una oferta cargada de ellas no es un precio: es un calendario de negociaciones futuras.
Pesa la contingencia contra lo terminados que están los planos de verdad, y resuelve ahora lo que es barato resolver ahora: levantamiento de lo existente, estudio de materiales peligrosos, mecánica de suelos, localización de instalaciones enterradas, qué hay detrás del muro que piensas abrir. Cuanto menos proyecto hay, más parte del presupuesto es criterio; y un estudio comprado antes de firmar cuesta una fracción de ese mismo hallazgo en plena demolición.
08 Plazos y penalizaciones 0/4
09 Condiciones de pago 0/4
Revisa la retención de garantía: porcentaje, si baja al llegar a la terminación sustancial y cuál es el hecho exacto que libera el resto. La retención es tu utilidad, en manos de otro, durante un plazo que nadie lee con cuidado hasta que necesita el dinero.
Recorre el ciclo de cobro completo —fecha de corte, presentación, aprobación y días de pago— y calcula cuántas semanas de esta obra estás financiando tú. Corte el día 25 y pago a sesenta días después de aprobada no es «a 60 días». Cuéntalo en un calendario antes de firmarlo.
Revisa si se pagan materiales almacenados, dentro y fuera de la obra, y qué prueba exigen: factura, transmisión de propiedad, seguro, almacén separado. En una obra con equipos de plazo largo, esa sola cláusula decide si el cronograma se puede financiar o no.
Comprueba que el catálogo de conceptos no esté cargado al principio, y que fianzas, seguros y costo financiero aparezcan como partidas propias. Cuando el anticipo y las primeras partidas valen más de lo que cuestan, tu dinero financia el flujo de otro, y al final no queda dinero en las últimas partidas para empujar la obra hasta la meta.
10 Normativa local, permisos e inspecciones 0/4
Comprueba contra qué reglamento y qué edición está valuado el presupuesto, y qué autoridad tiene jurisdicción real sobre esa dirección. «Cumple normativa», sin edición y sin autoridad, no es una afirmación sobre dinero. Dos ediciones de diferencia son otro edificio.
Comprueba que las homologaciones que exige la jurisdicción estén valuadas en el producto mismo y no cambiadas por un equivalente más barato. En Miami-Dade, por ejemplo, los huecos dentro de la zona de huracanes de alta velocidad (HVHZ) necesitan un Notice of Acceptance, y un conjunto con NOA no cuesta lo que uno estándar. Cada mercado tiene su propia versión de esa línea.
Revisa licencias y permisos, derechos de revisión de proyecto, derechos de conexión e impacto y revisiones de terceros: quién los paga, si están dentro del precio y si el tiempo que tardan cabe dentro del cronograma. El tiempo de trámite casi siempre se excluye de la duración y casi nunca se excluye de la realidad.
Comprueba que estén valuadas las pruebas e inspecciones obligatorias: cilindros de concreto, inspección de soldadura y tornillería, compactación, pruebas de presión y hermeticidad, puesta en marcha. El reglamento las exige y el presupuesto las excluye de rutina: así es como un costo obligatorio se convierte en un extra.
Lo marcado se guarda solo en este navegador (local storage). Si borras los datos del navegador, o abres la página en otro aparato, la lista empieza limpia.
Qué hacer con las respuestas que no conseguiste
Cada línea sin marcar es una pregunta que todavía tienes que hacer o un riesgo que has decidido aceptar. Las dos cosas están bien, siempre que la decisión sea deliberada y quede escrita junto a la cifra. Manda las que quedaron sin respuesta a quien hizo el presupuesto, en una sola lista, antes de negociar nada. Quien te conteste doce preguntas por escrito acaba de mejorarte los documentos de licitación gratis; quien no pueda contestarlas te ha dicho algo más útil que su precio.
Si quieres el razonamiento detrás de cada bloque y no la versión de una línea, lee cómo revisar el presupuesto de un contratista antes de firmar , o mira cómo se arma un presupuesto por partidas en nuestros ejemplos reales y en lo que lleva dentro un presupuesto de Pr3cise .
Pr3cise