Cómo revisar el presupuesto de un contratista antes de firmar

Tienes tres ofertas sobre la mesa. La más barata está un 20% por debajo de las otras dos y hay que firmar esta semana. Revisar el presupuesto de un contratista no es comprobar que las sumas cuadran: es averiguar qué dice ese documento, qué no dice y quién se queda el riesgo de todo lo que no dice.

Esta comprobación sirve igual si eres promotor y recibes la oferta de un contratista general, arquitecto o project manager que tiene que informar a su cliente, o contratista general nivelando ofertas de subcontratas. El orden es el mismo y se puede hacer en una tarde si sabes dónde mirar.

Qué estás revisando en realidad

Un presupuesto no es un precio: es una propuesta de reparto de riesgos. Cada partida dice quién paga qué si la obra no sale como estaba dibujada. Por eso la revisión empieza por una pregunta sobre la documentación con la que se hizo, no sobre el número.

La clasificación de AACE International (RP 56R-08) para edificación y construcción general pone cifras a esa expectativa: una estimación de concepto (Clase 5) se mueve entre el -20/-30% y el +30/+50% del coste real, mientras que una Clase 1, hecha con medición detallada sobre proyecto acabado, se estrecha al -3/-5% y al +3/+10%. Si te entregan un número de Clase 5 y lo vas a firmar como precio cerrado, el problema no es el número: es el uso que se le está dando.

Y no es cuestión de desconfianza. Según Arcadis (2025), los errores u omisiones en los documentos del contrato fueron otra vez la primera causa de disputas en Norteamérica en 2024. La mayoría de los conflictos no nacen de una mala intención: nacen de un documento incompleto que firmaron las dos partes.

Paso 1. Las mediciones, contra el plano

Empieza por las partidas que pesan

No hace falta rehacer el presupuesto entero. En casi cualquier obra, entre tres y cinco capítulos concentran el grueso del coste: estructura, cerramientos, instalaciones y acabados. Empieza por ahí y, dentro de cada uno, por las dos o tres partidas de mayor importe.

Rehaz el cálculo, no lo leas

Coge el plano y calcula la medición tú. Ejemplo hipotético: una losa de 1.450 m² con un canto de 0,30 m son 435 m³ de hormigón. Si el presupuesto trae 390 m³, faltan 45 m³, un 10,3%. A 145 €/m³ puesto en obra son 6.525 €, y detrás van el acero, el encofrado y las horas de grúa, que estaban valorados sobre la misma medición equivocada.

Pide siempre el criterio de medición junto a la cifra: si descuenta huecos, si mide a ejes o a caras, si incluye solapes y mermas. Dos mediciones correctas con criterios distintos dan resultados distintos, y esa diferencia acaba en una discusión en obra. Un presupuesto que se puede comprobar trae la medición al lado de la partida, como en los presupuestos de muestra que publicamos.

Paso 2. Lo que no está

Una partida que falta no es un descuento: es una factura aplazada. En el estudio de Bajari, Houghton y Tadelis (2014) sobre contratos de pavimentación, el coste de adaptar contratos incompletos después de la adjudicación equivalía al 7,5-14% de la oferta ganadora, bastante más que lo que los licitadores ganaban por información privada o poder de mercado. Lo que no se mide se paga después, y más caro.

Lo que más se cae de un presupuesto:

• Gastos generales de obra: jefe de obra, encargado, caseta, vallado, vigilancia, limpieza y consumos.
• Medios auxiliares: andamios, apeos, apuntalamientos, grúa y medios de elevación.
• Mermas y solapes de material, y el material de ensayo o rotura.
• Protecciones, seguridad y salud, y el plan de gestión de residuos.
• Ensayos, control de calidad y documentación final de obra.
• Tasas, licencias y acometidas, provisionales y definitivas.
• Remates entre gremios: lo que cada uno da por hecho que hace el otro.

Ese último punto es el que más dinero mueve. Entre la instalación y la albañilería, entre la carpintería y el revestimiento, siempre hay una franja que nadie ha presupuestado porque los dos la daban por incluida en el otro.

Paso 3. Los precios unitarios que no se sostienen

Un precio unitario solo se puede juzgar si sabes qué lleva dentro. Pide el descompuesto: materiales, mano de obra con su rendimiento, medios auxiliares y porcentaje de costes indirectos. Un precio sin descompuesto no se puede comparar con nada.

Ejemplo hipotético de lo que hay que mirar en una comparativa: tres ofertas para el mismo capítulo, de 214.000 €, 228.000 € y 176.000 €. La media de las dos altas es 221.000 €, así que la baja está 45.000 € por debajo, un 20,4%. Esa diferencia casi nunca es eficiencia: es alcance que falta, un rendimiento imposible o un precio de material sin oferta detrás.

La obra pública lleva décadas demostrando qué pasa con esas bajas. En Italia, Decarolis (2014) halló que al menos la mitad del ahorro logrado al adjudicar al precio más bajo se perdía luego en renegociaciones. En España, el Tribunal de Cuentas (2017) comprobó en la línea de alta velocidad Barcelona-frontera francesa que los contratos de obra, adjudicados con una baja del 23,3% sobre el precio de licitación, acabaron costando un 18,4% más que el importe de adjudicación; el 49% de los analizados se modificó, con un 11,6% más de coste, y esos modificados se debieron casi siempre a errores u omisiones del proyecto constructivo inicial, no a imprevistos.

Paso 4. Las exclusiones, primero

La página de exclusiones se lee antes que los números, no después. Ahí es donde se traslada el riesgo, y suele estar escrita con fórmulas que parecen inofensivas:

• «Salvo indicación contraria» o «todo lo no descrito expresamente»: exclusión abierta, vale para cualquier cosa.
• «A cargo de la propiedad»: trabajos que alguien tendrá que contratar aparte.
• «Se supone terreno sin obstáculos» o «se supone estructura existente en buen estado»: hipótesis que, si fallan, son un modificado.
• Requisitos propios del mercado donde se construye: homologaciones de producto, arriostramiento sísmico en unos sitios, aprobaciones de zona de huracanes de alta velocidad en otros, o la puesta en servicio que exige el código energético.

Convierte cada exclusión en una pregunta concreta: si esto pasa, ¿quién lo paga? Si la respuesta no está en el documento, todavía no tienes un precio.

Paso 5. Contingencia, partidas alzadas y revisión de precios

Cuánta contingencia y de quién es

Una contingencia no es un colchón para tapar mediciones cortas. La GSA de Estados Unidos (2024), que construye y reforma edificios federales, aplica un 7% en obra nueva y un 10% en reforma, y dice expresamente que debería fijarse según el nivel de riesgo de cada proyecto. En el Reino Unido, la guía del Green Book del HM Treasury (2003) obliga a corregir el sesgo de optimismo en fase temprana con incrementos de hasta el 24% en edificios estándar y el 51% en edificios no estándar, rehabilitaciones incluidas, y solo permite bajar al 2-6% cuando los riesgos concretos están identificados y gestionados.

Ejemplo hipotético de por qué importa: un presupuesto de 1.100.000 € con un 5% de contingencia guarda 55.000 €. Si la estructura, que pesa 320.000 €, está medida un 10% corta, son 32.000 €: el 58% de la contingencia consumido antes de que aparezca el primer imprevisto de verdad.

Pregunta las tres cosas que definen una contingencia: quién la administra, qué la puede consumir y qué pasa con lo que sobre al final.

Partidas alzadas: riesgo sin precio

Una partida alzada «a justificar» es una casilla en blanco con un número provisional dentro. Es legítima cuando de verdad no hay definición, pero cada una que se firma es una negociación futura sin competencia y con la obra en marcha. En obras civiles públicas españolas, Alonso-Iglesias y otros (2023) midieron un modificado medio del 16,52% con la Ley 9/2017, frente al 9,99% del régimen anterior. Cuenta cuántas partidas alzadas hay y cuánto suman: ese porcentaje es la parte del contrato que todavía no tiene precio.

Revisión de precios y validez de la oferta

Comprueba la fecha de validez de la oferta y qué pasa con los materiales si la obra empieza seis meses después. Según la AGC (2026), los precios de los insumos de construcción no residencial subieron un 7,1% entre junio de 2025 y junio de 2026, aproximadamente el doble que el 3,5% que subieron los precios de oferta de los contratistas. Sin fórmula de revisión, alguien está asumiendo esa diferencia sin haberlo decidido.

Paso 6. Quién asume qué riesgo

El tipo de contrato reparte el riesgo antes de que empiece la obra, y conviene decirlo en voz alta durante la revisión:

• Precio cerrado: el contratista asume el riesgo de medición y de precio, salvo cambio de alcance. Solo funciona con proyecto definido; si no, lo que llegan son modificados.
• Precios unitarios: el contratista asume el precio y la propiedad asume la cantidad. Exige medición rigurosa en obra y criterios de medición escritos.
• Coste más honorarios, con o sin techo: la propiedad asume casi todo el riesgo de coste a cambio de transparencia y de poder empezar antes.

Cuando el reparto no está claro, acaba decidiéndolo un tercero. En la base de datos de HKA (2025), con más de 2.200 proyectos de 114 países, las cantidades en disputa equivalían de media al 33,4% del presupuesto del contrato y las prórrogas que pedían los contratistas, al 65,8% del plazo previsto.

Paso 7. Que el plazo y los gastos generales cuadren

Los gastos generales de obra son una función del tiempo, así que se verifican con una multiplicación. Ejemplo hipotético: un plazo de nueve meses con 6.800 € al mes de gastos generales son 61.200 €. Si la oferta trae 44.000 € en ese capítulo, o el contratista piensa acabar en seis meses y medio, o hay 17.200 € que no están.

Las dos respuestas son informativas. Si el plazo real es más corto que el contractual, pregunta cómo. Si faltan gastos generales, ya sabes de dónde va a salir el primer modificado.

Señales de alarma y qué significan

Cómo comparar tres ofertas sin equivocarte

Nivelar es poner las ofertas en una sola hoja, capítulo a capítulo, y añadir a cada una lo que le falta para cubrir el mismo alcance. El orden final no suele ser el que traían.

1. Un único listado de capítulos, el tuyo, no el de cada oferta.
2. Una columna por oferta, con sus importes llevados a ese listado.
3. Una fila por cada exclusión, valorada, sumada a quien la excluye.
4. Una fila de partidas alzadas, para ver cuánto contrato queda sin precio en cada una.
5. Una comparación final que incluya plazo, gastos generales y forma de pago, no solo el total.

Si al nivelar aparece una diferencia de alcance grande, no la resuelvas por correo: convoca a los licitadores y que cada uno explique su medición. Las diferencias de criterio se ven en diez minutos y arreglarlas antes de firmar no cuesta nada. Lo que pasa cuando nadie hace esto lo contamos en los peligros de un mal presupuesto de obra y en las formas más habituales de arruinar una obra.

Qué hacemos en Pr3cise

Pr3cise es una oficina técnica de estimación de costes que trabaja en remoto para promotores, arquitectos, contratistas generales y subcontratas de España, Estados Unidos y Reino Unido. Hacemos dos cosas con las ofertas que recibes: medimos por nuestra cuenta desde el plano, para que tengas una cifra independiente con la que contrastar, y revisamos partida a partida lo que ya tienes, buscando huecos de alcance, precios fuera de mercado y exclusiones que trasladan riesgo. El alcance del trabajo está en nuestros servicios.

Si estás decidiendo entre varias ofertas, o dudando de una sola, mándanos los planos y la oferta. Y si además estás valorando montar esa capacidad en casa, hicimos la cuenta completa en estimador en plantilla o externalizar.