Cómo la estimación de costes de obra ahorra mucho dinero (y en qué partidas)

La estimación de costes de obra se mira casi siempre como un gasto previo: unos honorarios más antes de mover una máquina. El ahorro, sin embargo, no está en lo que cuesta la estimación. Está en lo que impide que pase después: el modificado que no hay que pedir, el material que no se compra dos veces, la certificación que sí cubre lo que ya has pagado.

Este artículo no trata de lo que sale mal cuando el número está mal; eso lo repasamos en los peligros de un mal presupuesto de obra. Trata de dónde aparece el ahorro, con qué datos se sostiene y cuánto vale cada control antes de firmar.

El ahorro no está en el precio: está en lo que nadie midió

Las desviaciones no son un accidente estadístico. En el estudio de Flyvbjerg, Holm y Buhl (2002) sobre 258 proyectos de infraestructura de transporte, los costes se infravaloraron en casi 9 de cada 10 casos y el coste real superó al previsto en un 28% de media. Lo incómodo es lo que añade el estudio: esa infravaloración no había mejorado en 70 años.

Si el sesgo lleva 70 años ahí, no se corrige con experiencia ni con optimismo. Se corrige con definición. AACE International, en su sistema de clasificación de estimaciones (RP 18R-97, referido a industria de procesos), sitúa una estimación de concepto, hecha con un 0-2% del proyecto definido, en una horquilla que va de -20%/-50% a +30%/+100% respecto al coste real. Una estimación de Clase 1, construida con precios unitarios y medición detallada sobre un 65-100% de definición, se estrecha a -3%/-10% y +3%/+15%. Mismo proyecto y mismo estimador: lo que cambia es cuánto se ha medido.

Dónde aparece el ahorro, partida a partida

Definir el alcance antes de comprometer el presupuesto

El momento más barato de una obra es el que ocurre sobre el papel. Wang y Gibson (2002), con datos de 78 proyectos de edificación del Construction Industry Institute, compararon obras con el alcance bien definido antes de aprobar el presupuesto frente a obras mal definidas. Las primeras acabaron un 2,6% por encima del presupuesto y un 2,7% por detrás del plazo. Las segundas, un 12,9% y un 20,9%. Diez puntos de coste y dieciocho de plazo que se deciden antes de empezar.

Medir para no pagar dos veces

Lo que no está medido se ejecuta igual, pero se paga peor: se compra con prisa, se replantea en obra y a veces se rehace. Con datos de 359 proyectos del CII, Hwang y otros (2009) sitúan solo el coste directo del retrabajo en torno al 5% del coste total de construcción. La Get It Right Initiative británica va más lejos: sumando el desperdicio no registrado, los defectos latentes y los costes indirectos, estima que los errores cuestan entre el 10% y el 25% del coste del proyecto, unos 10.000-25.000 millones de libras al año en el Reino Unido, alrededor de siete veces el beneficio anual del sector.

Cerrar los cambios en el papel y no en la obra

Un cambio valorado antes de ejecutarlo cuesta lo que cuesta. Ejecutado primero y discutido después cuesta eso y, además, frena a los equipos. Ibbs (2012), con una base de 226 proyectos, midió un cambio medio del 8% y comprobó que alrededor del 40% de las obras superaba el 10% de cambio. Cuando el cambio se quedaba en el 5%, la productividad de la mano de obra superó lo planificado en el 60% de las obras; cuando pasaba del 20%, no alcanzó lo previsto en ninguna.

Una contingencia que se puede defender

La contingencia no es un redondeo al alza ni un margen escondido: es una cifra que responde al riesgo concreto de una obra. La General Services Administration estadounidense, que construye y rehabilita edificios federales, aplica un 7% de contingencia de construcción en obra nueva y un 10% en reforma, y señala que debe reflejar el nivel de riesgo de cada proyecto. Si la medición está corta por encima de esos porcentajes, la contingencia se agota antes del primer imprevisto real.

El Tesoro británico llega a la misma conclusión por el otro lado. Su guía sobre el sesgo de optimismo obliga a los organismos públicos a incrementar las estimaciones de coste de capital hasta un 24% en edificación estándar, un 51% en edificación no estándar (incluidas las rehabilitaciones), un 44% en obra civil estándar y un 66% en obra civil no estándar en la fase inicial. Y añade la parte que interesa aquí: ese recargo solo baja hacia el 2-6% a medida que los riesgos concretos del proyecto se identifican y se gestionan. Identificarlos es, exactamente, el trabajo de una estimación detallada.

El ahorro de la adjudicación que se devuelve con intereses

Hay un ahorro que no lo es: el de adjudicar a la oferta más baja sin comprobar qué lleva dentro. En la línea de alta velocidad Madrid-Barcelona, el Tribunal de Cuentas comprobó que 356 contratos de obra se adjudicaron con una baja del 9,2% sobre el precio de licitación. Tras 69 modificaciones, obras complementarias, revisiones de precios y liquidaciones, el coste subió un 49,6% sobre la adjudicación: aquel 9,2% de ahorro terminó siendo un sobrecoste del 35,8% sobre lo previsto, con una ampliación media de los plazos de 13,5 meses.

No fue un caso aislado. En la línea Barcelona-frontera francesa, otro informe del Tribunal de Cuentas (2017) encontró contratos adjudicados con un ahorro inicial del 23,3% que acabaron costando un 18,4% más que su precio de adjudicación, con plazos de ejecución un 113,4% mayores. Y en la obra pública italiana, Decarolis (2014) calculó que al menos la mitad del ahorro obtenido con precios de adjudicación más bajos se perdía después en renegociaciones.

Cuánto vale cada control en una obra hipotética de 500.000 euros

Ejemplo hipotético, con las cuentas hechas. Una obra con un presupuesto de ejecución de 500.000 €. Un presupuesto completo de todos los gremios cuesta entre 800 y 1.000 € en Pr3cise: como máximo, el 0,2% de esa obra. Aplicando a esos 500.000 € las referencias anteriores, el cambio medio del 8% que midió Ibbs son 40.000 €; el retrabajo directo del 5% de Hwang y otros, 25.000 €; y la horquilla de errores del 10-25% de la Get It Right Initiative, entre 50.000 y 125.000 €. Para que la estimación salga a cuenta basta con que evite 1.000 € de desviación, es decir, un 0,2%.

Qué tiene que traer un presupuesto para que ahorre de verdad

No todos los presupuestos ahorran. Los que lo hacen comparten cuatro cosas:

• Mediciones trazables al plano: cada cantidad se puede comprobar contra el documento del que sale, no contra la memoria de quien la escribió.
• Descompuestos por partida: material, mano de obra, medios auxiliares y rendimiento, de forma que se vea de dónde sale cada euro. Puedes ver cómo quedan en nuestros presupuestos de muestra.
• Precios de mercado actualizados, no los del año pasado, y con la fecha a la que corresponden.
• Nada de partidas alzadas genéricas donde debería haber unidades medidas: una partida alzada es un hueco con un número encima.

Sin esas cuatro, el presupuesto sirve para presentar una oferta, pero no para tomar decisiones ni para defender una revisión de precios.

Cómo lo hacemos en Pr3cise

Pr3cise es una oficina técnica de estimación de costes que trabaja en remoto para constructoras, empresas de reformas, instaladores, promotores y arquitectos. Nos envías los planos, y las mediciones si las tienes, y recibes un presupuesto por partidas con descompuestos y precios actualizados, en Excel y PDF, listo para licitar. El servicio de mediciones y presupuestos se contrata por gremio o por obra completa, a precio cerrado. Si la obra está en el sur de Florida, la vemos en la página de estimados de construcción en Miami.

Antes de ofertar o de pedir financiación conviene saber qué puede salir mal: lo tienes en las formas más habituales de arruinar una obra. Y si ya tienes una licitación en marcha, pide un presupuesto.